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[CFO成绩单]美的置业利息全部资本化 土地成本升高

新浪财经2020-09-16 16:34:220阅

新浪财经房产|大眼楼管

近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据,美的置业及CFO林戈整体的财务成绩得分75分,整体表现相对一般。林戈2014年11月加入美的置业,于2018年5月获委任为执行董事兼本首席财务官,主要负责统筹本集团财务及资金管理、资本市场、投资者关系以及信息流程业务。

首先,从债务规模及结构来看

据Wind数据显示(下同),今年上半年,美的置业的短期债务达到115.08亿元,长期债务达446.05亿元,总债务规模相较于去年同期增长3.56%,增速并不算快。其中的短期债务占比达到20.51%的水平,债务规模增长得到有效控制,且其结构相对合理。

而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达259.96亿元,超过2百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比为2.26,短期偿债压力较小。在现金短债比这一指标方面,美的置业好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。

其次,从房企杠杆率方面来看。

美的置业的资产负债率为86.45%,而在剔除938.63亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仍高达78.61%,超过70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年为86.82%的水平,低于100%的红线。

美的置业上半年的财务数据得益于较为充足的账面资金,仅踩1条红线,高杠杆率的风险较小,但剔除预收款后的资产负债率仍有改善空间。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为86.45%,没有变化。

再次,从或有的隐性债务方面来看。

对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

今年上半年,美的置业的少数股东权益占比达到42.67%的高水平,而上半年少数股东损益达到82.21亿元,占净利润147.61亿元的55.69%。这明显高于2018年中的少数股东权益占比31.5%,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为1.77。

此外,美的置业账面对合、联营公司的股权投资分别为78.58亿元、53.81亿元,合计132.39亿元,占总资产的5.17%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。美的置业的平均融资成本不算高,为5.52%,上半年美的置业的财务费用率达到0.2%的水平,此外报告期内利息支出16.24亿元,其中资本化利息16.24亿元,资本化比例达到100%的水平。

不过,由于较高的少数股东权益等缘故,美的置业上半年的盈利能力表现较为强劲,加权ROE达到10.24%,在行业处于上游水平。

最后,从量入为出的拿地政策来看。

美的置业的土储建面达到5431万平方米,相较于2019年1002.3万平方米的销售面积来说,可以满足未来5年左右的销售,土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到约为71%。

此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。美的置业上半年的拿地均价为6650元/平米,销售均价为11004.6元/平米,地价与房价之比为0.6,处在较高水平。此外,公司上半年的ROIC(投资回报率)仅有0.92%的低水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

面对账面杠杆率不高但少数股东权益占比很高的情况,美的置业尽管取得了不俗的盈利能力,但其中利息100%资本化的影响值得注意。对于房企融资成本分化,林戈认为美的置业融资成本下降得益于大环境融资成本有所下降,美的置业重视资产负债结构的优化,强调产品力和运营效力,靠内生增长力来推动美的置业发展,绝对不能靠杠杆来简单推动规模增长。靠过度的杠杆举债发展,经营质量又不怎么好的企业,可能会面临融资利率高的局面。

附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

有息负债规模增速;

现金短债比;

短债占比。

而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

资产负债率;

剔除预收款后的资产负债率;

净负债率;

永续债调整后的资产负债率。

此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

少数股东权益占比;

对合联营企业投资/总资产;

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

平均融资成本;

财务费用率;

利息资本化率;

ROE;

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

地价/房价;

一二线土储占比;

土储去化周期;

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

责任编辑:公司观察

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