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[CFO成绩单]荣盛发展短债占比达44% 景中华踩两条红线

新浪财经2020-09-16 16:27:390阅

新浪财经房产|大眼楼管

近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据,荣盛发展及财务总监景中华整体的财务成绩得分79分,整体表现相对一般。景中华,注册会计师,毕业于江西财经大学,曾任龙湖集团财务中心总监,现任荣盛发展公司财务总监,副总裁。

首先,从债务规模及结构来看。

据Wind数据显示(下同),今年上半年,荣盛发展的短期债务达到295.67亿元,长期债务达377.29亿元,总债务规模相较于去年同期减少9.47%,债务扩张得到有效控制。不过,其中的短期债务占比达到43.95%的较高水平,其结构还有较大的改进空间。

而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达286.75亿元,超过2百亿的资金储备并不足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比为0.97,荣盛存在一定的偿债压力。在现金短债比这一指标方面,荣盛发展踩了此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。

其次,从房企杠杆率方面来看。

荣盛发展的资产负债率为82.74%,而在剔除810.15亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仍高达74.96%,仍超过70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年为85.85%的水平,低于100%的红线。

荣盛发展上半年的财务数据踩了两条红线,短期流动性及高杠杆率的风险仍存,且短期债务结构存在长期化的空间。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为82.74%,没有变化。

再次,从或有的隐性债务方面来看。

对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

今年上半年,荣盛发展的少数股东权益占比达到8.38%的低水平,而上半年少数股东损益仅为0.54亿元,占净利润28.92亿元的1.86%%。这明显少于2018年中的少数股东权益占比8.7%,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为0.21,存在一定的“明股实债”嫌疑。此外,荣盛发展账面对合、联营公司的股权投资合计28.9亿元,占总资产的1.97%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。荣盛发展的平均融资成本较高,达到约8%,相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年荣盛发展的财务费用率达1.97%的水平,此外报告期内利息支出约54亿元,其中资本化利息约46亿元,资本化比例达到约85%的水平。

不过,由于较低的少数股东权益且杠杆率相对不高等缘故,荣盛发展上半年的盈利能力表现较为一般,加权ROE仅为6.76%%,在行业处于中游水平。

最后,从量入为出的拿地政策来看。

荣盛发展的土储建面达到4029.66万平方米,相较于2019年1098万平方米的销售面积来说,可以满足未来3年左右的销售,土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到约为59%。

此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。荣盛发展上半年的拿地均价为4458元/平米,销售均价为11106.12元/平米,地价与房价之比为0.4,处在合理略高水平。且公司上半年的ROIC(投资回报率)仅有2.78%的低水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

面对账面资金并不充足且短期债务占比较高的情况,荣盛发展的融资成本是偏高的,而其中“明股实债”的可能性值得注意。而面对短期债务占比较高的问题,荣盛发展景中华在4月业绩发布会上表示,公司今年融资计划为520亿元,并会做公开市场的债券发行等动作。荣盛发展的债务规模预计将在下半年快速提升,这对于已经踩了两条红线的景中华来说,是存在较大压力的。

附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

有息负债规模增速;

现金短债比;

短债占比。

而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

资产负债率;

剔除预收款后的资产负债率;

净负债率;

永续债调整后的资产负债率。

此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

少数股东权益占比;

对合联营企业投资/总资产;

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

平均融资成本;

财务费用率;

利息资本化率;

ROE;

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

地价/房价;

一二线土储占比;

土储去化周期;

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

责任编辑:公司观察

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