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名门地产董事长孙群堤再被限高 “有地缺钱”因何而起?

新浪乐居2021-01-13 19:22:070阅

乐居财经曾树佳 发自郑州

当法锤敲响时,林佳(化名)长舒了一口气。2020年末,历经半年多时间,她终于在一起劳动纠纷中取得胜诉,获得了应有的赔偿。

她本是名门地产旗下公司的员工,去年被拖欠了5个多月的薪资,无奈之下只能诉诸公堂。法院最终判决,名门地产须支付林佳32312.5元的工资和18302.5元的经济补偿金。

与林佳有着类似经历的员工,并不在少数。年内,名门地产项目停工、业主拿不到房产证、拖欠员工工资一年未发等消息,持续发酵。而企业自身,也正处于股权冻结、借款违约的水深火热之中。

1月,名门地产董事长孙群堤再次被限制高消费,这已是他2020年至今,收到的第七封法院限消令。债务与纠纷的叠加,无疑正在加剧企业的崩塌。

与建业、正商、鑫苑、康桥等豫系房企相比,名门地产略显神秘,但其拥有超500亿资产和3万多亩土储,也让它在河南拥有一席江湖地位。如今面临着“有地缺钱”的窘态,到底因何而起?

从“兴达”分家

在过往公开报道中,名门地产董事长实为孙中占。为何一家公司出现了两个董事长?据乐居财经求证获悉,原来,孙群堤与孙中占为同一人。

1992年,孙中占大学毕业后,起初在南阳副食品公司工作。六年后公司破产,他忍痛离开,随后联合宋金兴、秦保玉等合伙人,组建兴达房地产,开启地产生涯。

在南阳,兴达房地产在四年之间,创下连开四盘的局面,积累了外拓的资本。郑州成为了兴达地产扩张的第一站,2003年7月,孙中占独自挂帅,挥师赴郑。

此后,兴达房地产先后控股、收购、兼并河南泰辰置业有限公司(简称“泰辰置业”)、河南嘉达置业有限公司、河南东能实业有限公司等郑州本土房企,在河南站稳脚跟。

2006年10月,泰辰置业正式更名为名门地产,孙中占担任公司总经理。据乐居财经获悉,名门地产的主体公司为名门地产(河南)有限公司,注册资本1 .6亿元。2014年3月,该公司股东和法人发生大换血。

变更前,名门地产由南阳市兴达房地产开发有限公司(简称“兴达房地产”)、河南兴达投资有限公司(简称“兴达投资”)分别持有18.75%、81.25%股权;变更后,原股东悉数退出,转为河南智兴投资有限公司(简称“河南智兴”)全资持有。

穿透可知,兴达房地产由安顺义、秦保玉各持有98.9%、1.1%股权,兴达投资由宋金兴、安顺义、秦保玉实益拥有77%、22%、1%股权;河南智兴则由孙群堤、谢清旺各拥有50%股权。

股东变更之后,名门地产的最终受益人也变为孙群堤、谢清旺,各持股50%。眼下,不仅孙群堤被“限高”,谢清旺于2020年底也法院列入“限高”名单,案号(2020)浙01执1054号。

如果说,兴达房地产是从名门地产“分家”而出的,并不足为过。两者之间的关联交易、资产腾挪偶有发生,比如2020年9月23日,名门地产退出了中牟名望房地产、中牟名兴房地产、郑州瑞嘉恒一置业三家公司,由兴达房地产全部接盘。

但实际上,兴达房地产与名门地产之间却没有股权隶属关系。早在2018年4月,孙群堤、兴达投资将持有兴达房地产的23%、71%股权,都转让给了安顺义,退出了股东行列。

22年前,宋金兴是与孙中占创办兴达房地产的关键人物,才以“兴”字命名企业。在兴达房地产成立的9年后,兴达投资才注册成立,业务涵盖房地产、棉纺织、购物中心、食品调味品等领域。

眼下,兴达投资、名门地产仍共同持有南阳纺织集团有限公司、河南兴达名门商业管理有限公司等,两者关系密切。

由此可见,在当初的创业团队中,秦保玉、安顺义等人控制兴达房地产,孙占中控制名门地产,宋金兴控制兴达投资,三足鼎立。他们之间看似没有股权关系,但其实是一个往来频繁的共同体。

为了激励团队,他们还设置了合伙平台:北京市兴辰名德资产管理中心(有限合伙)(简称“兴辰名德”)。

兴辰名德除了由名门地产、深圳市德信联合股权投资基金管理有限公司持有9.4%、0.4715%股权之外,其余的12名股东均为自然人,包括王英、孙群堤、厉万明、李晓东、洪国栋、陈宇波、郑京植、任常军等。

其中,李晓东、陈宇波为名门地产副总裁;郑京植为名门地产(安阳)有限公司总经理;洪国栋、任常军也为名门地产董事。

土地狂欢“后遗症”

名门地产与信托交集甚广,在业内已不是秘密。

早在开发金水路的名门浦发广场时,名门地产假借信托之力,开启了“地产+担保”模式的先河,即以回购的形式向担保公司借款。

比如,2016年的名门翠园项目,信托计划共计20亿,名门地产用5.88亿债权认购了信托计划的次级份额,剩余14.12亿则是通过中小投资者的认购得来的。发债方中融信托占股100%,未来,随着名门地产逐渐偿还资金,中融再逐步将手中持有的股份过户给名门地产。

在其他多个项目的操作上,名门地产也按照这种模式在推进。

据乐居财经不完全统计,在名门地产现有的对外投资企业、历史投资企业中,参与投资的信托、基金的主体至少为6家。其中,中融国际信托、百瑞信托、北京国际信托等,都是名门地产的合作旧友。

名门项目中,信托公司持股超过九成以上,已成普遍现象,持股达到100%的也不在少数。

在类似于“明股实债”的主线之下,名门地产还利用股权质押获取更多的真金白银。目前,它涉及的股权质押总共有42项,其中18项处于有效状态。债权人中,除了熟悉的信托朋友圈之外,还包括工商银行、中原银行等金融机构。

多位金主的助力,使得名门地产有了加大扩储的底气。2015年前后,在立下百亿目标的同时,它曾顶着周转周期长的风险,连续接手了郑州多个城中村改造项目,包括二七区张魏寨、孙八寨、金水区押砦等,体量较大。

虽然,近年来屡屡传出资金运转不力的消息,但名门地产仍在土拍、旧改市场上不断闪现身影。

去年年内,名门地产斥资2.98亿,经过多伦角逐,拿下河南平顶山鹰城市中心地块,总面积69.41亩,计划打造高端住宅项目。此后,它又成为深圳坪西社区料龙新村片区旧改项目的申报主体。

在项目拓展的过程中,它还开启了与品牌房企的战略合作。2016年,名门地产与碧桂园宣布联手。郑州中贯新城置业有限公司(简称“中贯新城”),曾经就由两者分别持股49%、51%,它多次以拿地主体的身份,出现在公众的视野中。

去年11月份,名门地产彻底退出中贯新城,中贯新城成为了碧桂园的全资子公司。不过,它们之间还存在着类似的合作项目,比如中牟名众房地产等。

乐居财经查阅碧桂园地产集团有限公司的发债报告获悉,截至2020年中期,该公司与名门地产的往来款为53.9亿元,位列第一,足见双方合作之深。

通过各种合作途径,名门地产的土地储备达3万多亩,即2000万平方米。

这个体量,按照2019年克而瑞统计的房企土储榜单,名门能进入TOP45的行列,超过了蓝光发展、越秀地产、敏捷集团等房企。

然而,充当“大地主”的代价,是扑面而来的资金链危机,护城河似乎也有了崩溃的风险。据知情人透露,名门旗下多个项目已被佳源收购。

2020年4月,名门地产旗下郑州名门翠园项目停工的消息,一度引发“名门地产资不抵债已申请破产”的传闻。虽然该公司竭力澄清事实,但对外界的说服力并不大。目前它已经背负着62项股权冻结,涉及金额高达20.35亿元。

为了加快周转,获得资金空间,名门出现了无证预售、拖延办理房产证的情况。其中,郑州“万千世纪城”项目因为无证售房被处罚,而驻马店名门风光城市广场无故拖延交房日期,商丘名门城、洛阳名门盛世则交房后迟迟不办理房产证。

成也萧何,败也萧何。业内人士对乐居财经分析称,名门地产的资金困境,是在调控持续的背景下,信托集中到期所造成的。曾经大规模举债,如今难以全身而退,狂欢之后留下的摊子,还需要孙群堤自己去收拾。

责任编辑:张亚楠

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