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千亿负债VS千亿销售 中骏急什么?

慧声说房2020-12-24 10:13:5454阅

销售规模一向是房地产行业最看重的发展指标之一。金融红利时代,千亿规模是一道坎儿,是“top开发商”俱乐部的入场券。尽管政策调控楼市的意图已经非常明显,房地产的金融属性正在褪色,可依然有部分企业心急搭上末班车。

中骏就是如此。这家成立于上世纪90年代的房企,一向行事低调,在杠杆上有所不为。可近年来画风突变,疯狂扩张。销售额是上去了,可遗留下来的问题重重。

脱缰的骏马,翻倍的土储

房地产大环境收紧的行情下,大多房企谨慎拿地,而中骏却背道而行。从2017年提出三年内销售规模“千亿”的目标开始,中骏拿地阔绰。

2017财年期末,中骏土储规模为1557万平方米,2019年翻倍至3209万平方米。今年4月份,当整个房地产市场还在疫情影响下求稳,中骏却力压融创和保利等头部企业,以103.55亿元的价格拿下厦门市思明区一宗地块,楼面价50599元/㎡ ,溢价率高达43.8%。上半年中骏土地储备合计3303万平方米,新增10个项目,拿地总价194.31亿元。

联营合营,“重”在参与

2017年中骏的合同销售额为332.47亿元,2018年513.58亿元、2019年805.01亿元。三年下来每一年都超额完成目标。截至2020年11月30日,中骏及联营合营公司累计销售额903.73亿。12月20日,中骏公告其合同销售总额已突破1000亿元,提前超额完成930亿的年销售目标,正式迈入千亿房企阵营。

实际上,自提出“千亿”目标以来,中骏不断降低销售上的控股权益,从2017年的77.98%降到2019年的50.13%。根据2020年中期财报,其合同销售额400.76亿元(其中联营及合营权益225.61亿),也就是说中骏自身权益占比只有43.7%。看来这2020全年销售破千亿的说法,中骏自身的贡献有没有超过一半都很难说。

加速去化,降价打折

2020年中报里,中骏提出其首要任务就是“以加速去化及回笼资金为首要目标”。2019年上半年平均物业销售单价是10669元,2020年同期腰折到7438元每平方米,同比下降高达30.3%。

单看今年11月份,中骏及联营合营公司实现合同销售额约102.17亿,同比增长6%,而合同销售面积为1,020,727平方米,同比增长高达81 %,从销售面积和销售额的增速对比上看,一种清仓大甩卖的感觉油然而出,为了业绩,拼了。

布局二线,“量”上扩张

除了美化销售、降价打折,中骏在追求规模的道路上还把心思花在了城市布局上。

按照城市级别划分,合同销售额里一线、二线及三四线城市的占比分别是7.4%、60.7%和31.9%。

(来源:中骏集团2020中期报告)

2020年上半年,中骏位于一、二及三四线城市的土储分布分别是8.9%、68.5%及22.6%。由于房地产开发具有周期性,可以看出中骏在二线城市的发展布局在不断加强。

无论是从利润率还是资产流动性等指标上来讲,按照当下趋势都是一线城市越来越具有竞争力,但是二线城市的拿地和建安成本等更低,大力布局二线城市和增加项目数量,也反映了中骏有意追求量上的扩张而不是质和盈利。

债务压身,负重前行

相关数据显示,2017-2019年中骏流动负债分别为346.38亿元、542.26亿元和850.49亿元,年复合增长率高达43.5%。2020年,中骏卯足了劲儿跨出一大步,比起日前公布的千亿销售成绩,年中其流动负债率先达到1023.63亿元,在负债总额中占比高达77.8%,在总资产中占比63.4%,短期债务压力骤升,而且经营活动产生的现金流量净额为负40.55亿,2019年同期0.88亿。

值得注意的是,2020年第二季度期末,中骏一年内或按要求到期的优先票据及境内债达到了111.85亿。

为了延长贷款期限和降低融资成本,中骏开始借新还旧。11月22日,中骏提前赎回一笔8.75%利息,本金为5亿美元的2021年到期票据,同时又公告拟发行一笔2025年到期、7%利率的5亿美元优先票据,以及一笔20亿元、票面利率5.5%的公司债。

伴随着规模上的疯狂扩张,中骏的盈利能力和ROI预期在不停下降。2020年上半年,尽管销售毛利同比增长40.3%达到42.25亿,毛利率却不升反降,由2019上半年的28.9%下降至27.9%。中骏在报告中给出的解释是“毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价”。期内,过快发育的副作用也开始显现,如净负债率上涨、土地扩储减速等。

此外,管理上的不力也导致存货周转率和应收账款周转率逐年下降,企业三费也在跟涨。期內在售项目数量大幅增加和管理人员成本增加,以应对业务扩张。2020上半年中骏的销售和管理费用约3.12亿元和10.3亿,分别同比增长34.7%和63.7%。只有财务费用下降,还是因为借来的钱还没有投入使用,成本暂不计入。

质量问题频发,镰刀挥向刚需韭菜

盲目追求规模的背后是对质量发展的忽视。

2019年8月,位于南昌的中骏雍景湾项目发生地下车库楼板坍塌。讽刺的是,该项目曾获“2018年度江西省建筑安全生产标准化示范工地”称号,并且是“为庆祝中骏成立30周年精工匠造”。

同样在南昌,中骏蓝湾香郡、悦珑府、中骏尚城等多个项目相继爆出工程质量、违规销售和车位缩水等各种问题,南昌几乎成了中骏业主的维权“重灾区”。在南昌东湖区的中骏世界城项目,还在动工的时候就被江西省住建部门通报2020年第三季度“百差工地”榜首,并下令停工整改。站在维权的风口高价拿地,顶风入驻南昌的富人区青山湖畔,中骏世界城已经让业主和投资者心凉了一半儿。千亿路上维权频发,让人不禁想到了曾经的碧桂园。

可能是太过于饥渴追求速度了,中骏甚至放下了格调,割起了刚需房的韭菜。

某房产中介平台上关于天津静海区中骏云景台的评价:

同样,目前在售的北京房山区中骏云景台,除了以价格优势突击了一波近郊的刚需,基本看不到任何前景,不仅配套欠缺,考虑到发展和规划未来升值空间也十分有限。

结语

今年的三道红线算是里程碑式的宣告了未来中国房地产行业的方向。在楼市调控上,没有人的鼻子会比开发商更灵敏,中骏算不上准备早的,甚至有点忙里忙慌。

在这个吃周期吃集中度和市占率的行业里,强周期性和强大的竞争对手都会导致中小参与者被清算或者收购,只是时间快慢的问题。中骏选择在有限的时间里做大体量为存活的后路,不能说不对,销售规模上突破以后公司的融资资质就会提升。既然不安心于顺应后市场走管理红利,那就只能承担翻车的风险,比如上述愈发明显的各种问题。

同是闽系房企的泰禾可谓辉煌一时,但是因为过于激进导致债台高筑,如今靠着卖资产和质押股权维持着濒临断裂的资金链。希望中骏不会重蹈覆辙。

责任编辑:张海营

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