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蛋壳公寓窟窿百亿 政府尚未找到兜底方

《财经》杂志2020-11-30 21:40:0315阅
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11月9日,<span id="usstock_DNK"><a href="http://stock.finance.sina.com.cn/usstock/quotes/DNK.html" class="keyword f_st" target="_blank">蛋壳</a></span><span id=quote_DNK></span>公寓北京总部聚集数百人维权,包含租户、供应商、保洁、维修人员

自如、我爱我家、建设银行均被政府问询接盘意向,但都无果,微众银行给出4个月的征信窗口期供各方寻找租金贷缺口解决方案

原标题:窟窿百亿,政府尚未找到兜底方 | 蛋壳危机追踪

文 | 王博 张光裕

模特跳楼、房东撬锁、租户报警,过去的一周,虽然北京市住建委针对蛋壳公寓成立了专办小组,但仍然有大量租户、房东、供应商采取极端措施维权。

蛋壳官方平台已经上线业主、租客自助解约入口,但大多数租客反映,就算解了约,能看账上的退款,也无法取出;供应商虽已登记损失,可年关将近,何时能拿到蛋壳欠款仍是未知数。

蛋壳资金链断裂引起的社会危机,归根到底是谁出钱的问题。《财经》记者从两位接近住建委的专家和一位我爱我家的高管处获悉,住建委曾约谈了建设银行、自如、我爱我家,但最终都无果。

事情在11月29日出现了转机。该日,微信公众号“京房字”发表一篇题为《告知蛋壳事件租客:不要再还租金贷》的文章。

文中说:北京市蛋壳问题处置专办的意见明确,租户可以解除与蛋壳的合同,直接与房东建立新的租赁关系,可以不再偿还贷款。不还贷款也不应该记入征信,处置专班将进一步协调征信管理部门,维护广大租客利益。

有业内人士称,“京房字”是北京市住建委的“外围号”, 住建委不方便公开说的话,由这个号发声。但北京住建委相关人士否认了这种说法。

不还贷款,不计征信,这在以往长租公寓暴仓处理案例中都没有出现过。就此问题,《财经》记者多次联系微众银行和北京市住建委,均未得到明确回复。但非官方信息显示,各地的处置办法都与“京房字”中说的类似。

微众银行并未放弃租金贷

上海市普陀区、宝山区、闵行区的多位租户告诉《财经》记者,他们自11月28日起陆续通过电话、面谈等方式,从居委会收到通知:使用了微众银行租金贷的租客,可以暂停还贷了。

有租客询问居委会工作人员,如果停止还贷,会影响征信吗?得到的回答是:“市里和区里已经在托管了。你们不用怕。”

与此同时,多段租客记录的音视频在北京、深圳、武汉等地的维权群中流传,传播着类似的消息。

上海的张伟律师与多个城市的租客保持联系,他向《财经》记者提供了多段他搜集到的录音。

其中一段录音中,北京市东花市街道办事处的工作人员告诉租客:“区建委组织开了培训会,统一的口径是,只要租客与蛋壳解约,余下的租金贷不用继续还了。租客征信不受影响,不会上黑名单。”

该工作人员建议使用了租金贷的租客尽快解约。

另一段录音中,北京市的公职人员对租客说,政府已经与微众银行协商一致,租客与蛋壳解约后,与微众银行的租金贷也会一并解除。政府已经接手了蛋壳的内部系统,正在做调试。调试完成后,解除租约和租金贷都可在线上轻松完成。

该段录音中的公务人员同时表示,就这一解决方案,各属地相关部门会在近日陆续通知租客,但政府部门大概率不会发布正式文件。

在采访中,部分听闻这一消息的租客告诉《财经》记者,他们仍不敢贸然退租。他们不知道流传的音视频信源是谁,无法确定消息的真实性。“没有白纸黑字的文件,万一将来退租后事情有变怎么办?”

11月16日,微众银行针对蛋壳的租金贷问题发布官方回复:“被迫搬离”的租金贷租客可在后台登记信息,核实确认后,其在2021年3月31日前暂时无需还款,征信状态不会改变。

但同时,该银行的信息登记页面也写明,租客需按照借款合同约定归还贷款。

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微众银行的信息登记页面写明,租客需按照借款合同约定归还贷款。图源:租客

张伟律师认为,从微众银行的处理方案来看,微众银行并未放弃尚未收到的余期贷款。他向《财经》记者提供了一段11月19日的聊天记录,显示微众银行客服人员告知前来咨询的租客:贷款结清前,租客需要依据借款合同中的约定偿还贷款。只有在微众银行收到蛋壳退还的租金款后,才会与租客结清贷款。

总结而言,微众给出的这段征信保护期,是供事件各方解决问题的窗口期。窗口期内,微众银行与租客们的贷款关系仍然存续。若到明年3月底事件仍未解决,微众银行仍会要求租客偿清贷款。

这是微众银行两周前公布的解决方案与目前居委会发给租客的解决方案的不同之处。

一位近期接触过住建委的专家表示,过去一周,北京市各区都在排查蛋壳的账目,摸清底细才好出对策。

监管部门在和企业、专家一起寻找解决方案,不太可能全盘兜底,因为担心蛋壳一事的处理在全国出现示范效应。如果企业一出事就由政府管,那长租公寓的监管会更难。

解决危机需要百亿资金

微众银行只是第一个走向前台的接盘机构,《财经》记者从上述专家和我爱我家高管处获悉,过去的一个月里,住建委还分别约谈了自如、我爱我家以及建行。

我爱我家原副总裁胡景晖认为,我爱我家不接盘主要原因是没有那么大的现金流,而且是上市公司,决策流程太慢,远水解不了近渴。

胡景晖算过一笔帐,以蛋壳全国50万间公寓计,每间公寓月租金3000元,从三季度开始就有房东收不到租金了,一般租金贷期限为一年,也就是说,出租率为100%的情况下,蛋壳欠房东半年房租的话,金额约为90亿元。

张伟律师提供的录音中,北京市某公职人员说,蛋壳现资金缺口有90亿。一位为蛋壳提供保洁服务的合作商说,据蛋壳供应商们自行统计,共有约6亿元货款未结清。两项相加,资金窟窿96亿。

今年6月之前,蛋壳或许还有房源空置,但蛋壳为了提高出租率进行了年中大促,已经没有多少空置房源。

《财经》记者获悉,自如对接盘蛋壳的要求是政府可以适当放开住房租赁N+1的管制。但受访专家表示:“没有一个人敢松口放开N+1限制,否则出了安全事故怎么办?”

“N+1” 模式即将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用。2017年,北京大兴西红门一起严重火灾后,北京市政府开始严查群租房、隔断房,即便如此,长租公寓还是存在“N+1” 模式。

此前蛋壳等长租公寓采用高收低租模式,逆市场规模操作,收房价过低,N+1做隔断就成为他们增加坪效、利润、营收的主要方式。

2019年7月8日,北京市建委和北京市市场监督管理局发布了关于住房租赁的三个合同示范文本。

在具体合同执行上,新加入了禁止群租房、隔断房,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。

这相当于禁止“N+1”租房从政策上升至法律,蛋壳此时出现资金链危机,原因之一就是疫情期间北京市政府严格禁止“N+1”。

关于与住建委对接事宜,截至发稿,自如未给出明确回复。

《财经》记者获悉,政府的接盘首选是建设银行。建设银行旗下长租公寓业务平台建融家园在今年4月接手了青客公寓在杭州的部分房源,但建融家园担心纠纷和坏帐,只接管空置房源。蛋壳空置房源不多,所以没谈成。

如果全部租金贷都不用偿还,微众银行将面临多大损失?

《财经》记者获悉,蛋壳做了租金贷的房客占房源的七成,这意味着如果微众银行接盘,将有60多亿元的坏帐产生。

2019年微众银行净利润为39.5亿元,这笔坏帐是其净利的1.5倍。

早在2019年,很多国有大行和商业性银行就停止租金贷业务,主要原因是风险过高。

微众银行作为互联网银行,不能像传统银行一样做存贷业务,这让他们少了一大笔稳定收入,但租金贷却可以每月为银行提供稳定现金流,而且能租得起高品质长租公寓的年轻人大多数都是优质客户。

上述京房字文章中显示,银行租金贷利率高达10%到15%。

《财经》记者了解到,微众银行在蛋壳出现问题之前修改了租赁合同。

蛋壳危机爆发后,租客们尝试与微众银行解除租金贷。他们发现,微众银行在今年夏季对借款合同做出了一处重要修改。新版合同中加了一项条款,清楚写明了当提前退租发生时,贷款问题的解决方案:

“蛋壳公寓将向借款人退还剩余租金,借款人应将退还的租金全额用于归还本贷款。为方便账务处理,蛋壳公寓将退还租金的资金直接划转至贷款人账户用于还款。”

据张伟及租客们介绍,加入这一条款前,提前退租也是这样处理的,但未写入合同。

张伟解释说:“依据这一条款,借贷关系发生在微众银行和租客两方之间。蛋壳只是作为第三方代为收款和还贷,蛋壳与租客、微众银行都不存在法律上的借贷关系。”如果微众银行与租客对簿公堂,该条款对微众银行有利。

多位租客提供的租金贷合同显示,今年6月份使用的第2.5版借款合同尚未出现该条款,而在8月使用的2.7版合同中,该条款出现。

在此期间,蛋壳原CEO高靖被查,但蛋壳仍在向大部分房东、租客正常提供服务,较大规模的维权事件尚未爆发。该条款的加入或表明,微众银行在8月已预感到蛋壳将爆发财务危机,因此未雨绸缪。

一位中国社科院金融研究所专家表示,法理上讲,微众银行不应该接盘;情理来看,监管层不会让人数众多的弱势群体独自承担损失。

《“手拉手”操作手册》并无官方背书

11月30日,蛋壳北京租客白帆向《财经》记者展示了居委会下发给她的《“手拉手”操作手册》。

《“手拉手”操作手册》中写道,业主与蛋壳解约的三步骤为:

(1)业主发起解约;

(2)房内所有租客完成与蛋壳的解约;

(3)系统发送电子门锁密码给业主,业主完成与蛋壳解约。

但实际情况是,蛋壳房源多是以合租形式租给多户,每户支付租金的方式、余下的合同期都不同。

即便现在流传的保护租金贷租户方案得以落实,也只能刺激这部分租户的解约意愿。自掏腰包年付或半年付的租户相信,他们一旦解约,毫无希望拿回租金,因此坚持不解约继续住下去。在这种情况下,业主无法与租客重新签订新合同。

在街道办发给蛋壳租客的各种操作文件中,没有一份盖有公章,具体是哪个监管机构下发的通知不得而知。

号召租客不交租金贷,为房东、租客直接沟通提供便利,只是缓解了矛盾,租客、房东、供应商关心的根本问题还没有解决。

租户停还租金贷,是缓交还是以后就不用再交?如果不交,央行征信记录怎么办?供应商的钱何时能到帐?退租后,已交的租金何时才能退还?蛋壳百亿的亏空如何补,谁来补?现在仍无官方说法。

北京市住建委成立专案小组至今已有11天,谁来接盘,谁能为乱象负责仍没有定论。

但处理蛋壳资金链危机已经不是北京住建委一家监管机构可以解决的了,比如上不上征信记录是央行的职权范围。多位专家建议,住建部、央行、银保监会以及各地区住建委应该联合行动,拿出统一的蛋壳危机解决方案。

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