偿付高峰逼近、机构抛售激增 房地产债务违约信号 - 诺哈网
首页资讯房产正文

偿付高峰逼近、机构抛售激增 房地产债务违约信号

华夏时报 2018-05-21 09:33:35 2阅
房地产会不会成为一只灰犀牛?
房地产商的债务压力已引起交易机构的警觉,5月9日地产债成交量72.79亿元,5月10日成交量继续攀升至84.54亿元,近期地产公司债务风险若隐若现,使得地产债成交量突现放大。
“融资端有所收紧,下半年偿债高峰期即将到来,这是市场心理预期导致的。”5月17日,华南某股份制银行金融部人士称。据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。
大的房地产商融资渠道较多,中小型房地产商融资存在缺口风险加大,大多数金融机构都将小型地产商的融资排除在外。《华夏时报》记者采访的多位人士均认为,如果房地产业发生债务违约,首当其冲将是中小房地产商。
然而,还有更大的风险隐藏于整个房地产行业,今年一季度末房企资产负债率上升至79.42%,房企负债率创下13年新高。当前二三线城市出现了万人排队抢房的局面,而住户部门杠杆率连年攀升至55.1%。近日国际油价节节攀升接近80美元/桶。全国各地多项限购、限售政策的“五花大绑”之下,房地产灰犀牛能否被紧紧钳住?
突现抛压
最近,一些上市公司民企信用债频频违约,房地产债务风险也开始隐现。
近日,网上爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元,可能存在信托违约风险。5月15日,天房集团表示已与中信信托确认,将依照合同约定按期还款,资金计划有保障,并不存在延期还款问题。房地产债券市场上,交易员们悬着的一颗心略略放下。
事实上,4月华夏幸福(600340.SH)资金链问题就已引起关注,上交所就其2017年年报审核发来问询函,提出的18个问题直指融资、资金情况,其股价今年已经跌去了36%。5月16日华夏幸福发公告称,中信银行将华夏幸福认定为战略客户,同意向华夏幸福集团提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度。从而,盘旋在其头顶的现金流风险暂时解除。
进入5月,交易机构首现规模性抛售地产债,据Wind统计,5月10日地产债成交量攀升至84.54亿元,5月9日成交量已经高达72.79亿元,这与此前日均成交量35亿元相比成倍放大。
一位华南上市券商债券交易员称,房地产融资收紧,房企现金流增幅大降,而未来偿债高峰期到来,一些房企似乎有扛不住的苗头。
克而瑞研究中心发布的数据显示,2017年主要上市房企持有现金23415亿元,同比增长16.4%,但是增幅大降34.5个百分点。其中60家重点房企现金持有量20126亿元,同比增长20%,但增幅下降32.1个百分点。2017年,现金增长的房企100家,与上年相比减少29家。
“我们只选择排位前三十的客户,其他中小地产商除非现金流特别好、经营风险控制能力强,我们才会做。”某上市银行深圳分行从事公司贷的信贷经理说。
本报记者在采访中发现,银行、信托、证券等交易机构,对于地产融资和债券投资均开始变得谨慎。有个别机构,甚至已对所有房地产机构的债券都不再投资,主要还是对整个房地产风险的规避。
海通证券首席经济学家姜超在研报中称,2018年地产债需要偿付的规模为1613亿,是2017年的2.3倍。同时存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿,2019年也有接近3700亿,规模之大史无前例,这是因为地产公司债往往采取3+2、2+1年等期限结构,2015-2016年地产公司债井喷后,会在2018-2019年集中进入回售期。2019-2021年,地产债需要偿付的规模更大,分别为2807亿、3998亿和4037亿。姜超认为应警惕回售带来的企业流动性风险,地产债到期压力巨大,如果再融资仍旧受限,将会推升信用风险。
中小地产商承压
地产商的债务危机隐现,哪些地产商最容易出现问题?
“大的房地产商融资没有问题,但是小房企存在风险,地产融资环境收紧,淘汰一部分小房企,兼并重组,做大做强,这也是政府希望看到的结果。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说,在这样的背景下,小房企的销售回款显得特别重要。
申万宏源固定收益研究主管孟祥娟统计得出,截至5月16日,大中小型房地产资金缺口分别为277亿、131亿及132亿元,但由于大型房企融资途径比较广泛、融资能力强,通过海外发债和ABS等实现了净融资773亿元,而中小型房地产企业仍有202亿元的融资缺口。此外从销售回款来看,大房企销售明显好于小房企,规模居前的19家房企销售增速4月累计同比为18%。
其进一步分析称,2017年大型房企在存货现金流周转率、净利率方面具有绝对优势,但杠杆率也是较高的。中型房企杠杆率上升最快。2017年末大中小房企剔除预收账款的负债率中位数分别为75.59%、76.73%及67.20%。银行授信方面,大中小房企未使用授信/总资产规模中位数分别为0.24、0.34及0.04。
所以其判断,中小房企在再融资和销售回款等方面均具有明显的劣势,后期风险可能暴露,建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。
地产债虽然处于违约边缘,但是李宇嘉认为真正违约没那么容易,中小房地产商可以出售项目股权以获生机。
上述华南股份制银行金融部人士认为,目前时点尚不足以引发地产债风险,但是下半年随着偿债高峰期的到来,要特别警惕中小地产商的资金压力。
央行平衡术
房地产商偿债高峰期的到来,背后是销售规模的高歌猛进。其投射的更大隐忧在于,居民购房快速加杠杆,整个房地产市场置于风险之上。
房地产销售规模还在快速增长,根据克而瑞数据,截至4月末百强房企整体销售规模2.65万亿元,同比增长28.5%。
与之呼应的是,居民杠杆率快速攀升。近期央行发布的《2018年一季度中国货币政策执行报告》显示,2017年住户部门杠杆率已经高达55.1%,比上年增4个百分点。
4月9日,国家金融与发展实验室理事长李扬在博鳌亚洲论坛上称,2017年居民储蓄存款增长率首次为负,这是一个非常危险的信号,如果再继续发展下去,中国居民有可能变成负债部门,问题就大了,美国2008年债务危机就是因为它的居民开始负债。
过去两年,我国的债务风险主要存在于企业部门,2017年采取了金融去杠杆以及超级监管后,年末企业部门杠杆率降为159%,比上年下降了0.7个百分点,为2011年以来首次下降。可见企业部门杠杆稳住了,避免了系统性的金融风险发生。
同时,2017年末政府部门杠杆率为36.2%,比上年下降0.5个百分点,2012年至2016年年均则增长1.1个百分点。政府部门杠杆率也在下降,风险也在减少。
企业和政府部门去杠杆,解除高杠杆风险,那么较低杠杆的居民则继续快速加杠杆,从而实现杠杆转移。住户部门杠杆率最近几年以年均超过4%的增速,快速攀升至55.1%,这也是市场担心所在。
长江证券房地产分析师申思聪认为,楼市的繁荣带来了居民贷款的大幅上涨,使得与居民杠杆相关的各项评价指标快速提升。与美国和日本相比,我国居民杠杆率提升速度较快,且居民债务与可支配收入比值已超越两国当前的水平。但从居民偿债能力的角度来看,高储蓄率保证了居民有较强的清偿能力,短期偿付能力风险较小。
但是,长期来看居民的偿债风险又如何呢?2017年居民储蓄存款增长率首次出现负增长,地产债违约风险若隐若现,遥远的地方是否传来了房地产风险的脚步声?
4月3日下午,银保监会主席郭树清主持召开该会内部的党委(扩大)会议时强调,积极稳妥做好防范化解重点领域风险工作。在稳定的基础上全力以赴做好结构性去杠杆工作,重点把地方政府和企业特别是国有企业杠杆率降下来,有效控制居民部门杠杆率过快上升趋势。
(华夏时报)
标签:
共0条

    专题报道

    • 暂无专题报道

    今日推荐