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细思恐极 天价房都被谁买去了?

老杨教育观察 2017-03-07 08:48:34 82阅
经常听到有人说“你不知道,现在有钱人真的多,房子就是刚需,xx小区十几万一平很多人疯抢”
刚好家里有人搞贷款的,有个事可能好多人不清楚,很多楼盘的价格是怎么做起来的,那就是房产商自己买自己的房,以下说说操作流程: 比如是房产商A,开盘了100套房,每套售价100万,那就是1亿的资金量,对吧,现在一开盘,我直接把价格报到200万,暂时没人买怎么办?ok,我去搞一批身份证,比如公司员工的姐姐,部门经理的老丈人,用他们的身份以200万的价格买下来,由房产公司付首付,并还房贷,同时,另外签一份合同,把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位 然后,法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款,获得资金,因为这些原本值100万的房子是以200万购买的,那银行的评估认为它值200万,银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款,这个资金再拿来还房产公司A的月供,公司就可以有大量的现金流,然后坐等房子慢慢卖 你以为银行不知道这件事吗?银行的人都知道,但为什么不管?
因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源,如果不给贷,从最底层的审批员到分行行长,都完不成任务,拿不到奖金。
中间有几年贷款卡的比较严,加上当时实体经济也还过得去,还有很多其他企业借钱,房产公司这么玩借不到钱了,于是就死了一批。从去年开始,实体企业,尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮,导致银行的日子非常难过,银行也不敢贷给这些工厂了(之前温州最大的眼镜厂,就是因为贷不到钱,老板把家里n辆豪车贱卖,一辆宝马7系20万出手,我同学在惠州的厂,原来做外单皮包代工的,今年开工辞退了一半的人,老板已经把厂区挂牌了) 这时候,房产公司就成了银行的救命稻草,谁还敢卡它们?那不等于卡死自己吗? 加上实体经济萎靡,南方几省大量原来手里还有点钱的土老板,工厂也不干了,变卖出来一些资金,干什么好呢?工厂赔钱,020高科技啥的咱又不懂,那就买房子吧,感觉比较稳妥 。于是两方合力,就成了现在的房产泡沫,这也是为什么深圳疯涨,上海一般,北京基本不动的原因,因为北京基本上没有制造业。
所以你现在去深圳的一些新开楼盘,价格特别离谱,动不动十几万一平,但是很快就要售罄,并且你一看,购房合同都有,身份证也是大活人,这种房子,基本都不是“业主”本人住,房产公司A会租出去,租户的租金也不会打给“业主”本人。高档楼盘租不出去的,就只好空着,然后告诉来看房子的人,“业主”是大老板,手上很多处房产,对价格不敏感。 当然,偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的,觉得再不买还得涨,咱砸锅卖铁也得入手一套,这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友” 。 多说两句,房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢?大名鼎鼎的传销,两者的基本原理是一样的,后来两者在手法上互相借鉴,都有所发展。 比如,曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢?伪造了某国务院副 总理签署的红头文件,然后买断了百度上所有关键字的搜索,并雇佣了大量枪手和水军做公关,你只要一搜索关键字,出来的都是告诉你,这是合法的,是大领导特批的改革试点项目,百分百安全。 这个事到后来东窗事发,被媒体彻底披露之前,骗了很多人,包括很多高级知识分子 。
前些年不限购,曾经出现过一个土著穷逼老头名下挂了一堆房产的事,那会儿身份资料还挺便宜,因为没有限制,后来因为限购,这种有购房资格但买不起房的人(很多是本地屌丝,或者离异无房的)就被炒起来了,通常一个人可以挂两套房产(如果是单身)。 有些人问,说不对啊,我刚看的二手房,也是这种天价啊,那是怎么回事呢?接下来解释下这种情况。
前面说了,房产公司A卖出的1101的房,业主叫张三,但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了,所以张三只是个“影子业主”,你找中介买二手房,从接触到最终过户,张三只是个傀儡,实际的房东是法人公司B。 我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻(当时还没限购),本地土著,大专学历,一接触就知道是处于社会底层那种,并且俩人都是市民,没有拆迁房的机会,而且房子也不是回迁房。
当时我觉得房子楼层阳光户型不好,他俩就说,我们在这个小区还有好几套,你可以看看,我当时就有点纳闷,因为这是个新楼盘,购房合同就是不久前的事,不可能是继承,如果说是父母帮忙,以他俩的谈吐,家庭出身应该也不会太好。果然,最后他俩拿出的房本,都是副本,并且一次只给拿出一本,还得提前约时间。 另外分享一组统计数据: 为了衡量一线城市房价有多疯狂,《每日经济新闻》,并以地区分类,求出各地的平均数,数据来源为同花顺iFinD数据库。 2月份,北京二手房均价40532元每平方米,如果要买一套100平米的房子,总价405.32万元(不考虑各种税费、中介费)。
这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍(北京董事长、总经理平均年薪47.6万元),即不吃不喝8.5年,这些董事长、总经理(总裁)才能在北京买一套房子。 2月份,上海二手房均价40267元每平方米,如果要买一套100平米的房子,总价402.67万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍(44.6万元),即不吃不喝9年,这些董事长、总经理(总裁)才能在上海买一套房。 2月份,深圳二手房均价46130元每平方米,如果要买一套100平米的房子,总价461.3万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍(57万元),即不吃不喝8年,这些董事长、总经理(总裁)才能在深圳买一套房。
也就是说,这些身处一线城市顶尖的人才,要在本地买一套房,如果没有其他收入,也需要差不多10年不吃不喝。 而去年的A股市场,有40%的企业净利润低于1500万元,也就是说,4成的上市公司,一年挣不出一套好房子的钱,可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。 1.前面有房产的tx说现在已经有更先进的玩法,我说的这套已经不流行了,这个有可能,毕竟那么多聪明人,变着法子炒总会有更先进的玩法,也算是金融创新吧,美国次贷不也是创新么?大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科,里面比我说得详细专业。2.好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买,这里统一说一下我的观点,那就是,中国一线的泡沫,是靠着吸二三四五线的血,集全国之力才撑起来的,其结果,是掏空了中小城市的资金池。
一线,从所有地方吸血 二线,从三四五线吸血 以此类推
至于可不可以买,我就说一点,你感觉买起来压力还能承受,就买,否则,就不买,不要幻想着把这事当成投资一买n套。 下面具体说说。 看到很多人都在说: 真的有很多有钱人啊,我身边的谁刚买的,1200w一套,那帮搞金融的、土老板,你说的不对。 这个论调有点类似于“高手都在民间”,你问在哪儿呢?反正在民间。 提前说个观点,我从来不否认有钱人阶层的存在,因为工作原因,会经常和一些官富二代接触,对他们的生活状态非常之了解,包括他们一些人的财务状况,有机会单开一贴说说。 问题是,任何的定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个理科生的强迫症。
什么叫多?你说我们学校有50个考上武汉大学的,多不多?看起来挺多,可是如果我们学校有1万应届生呢?还多吗?考虑这类问题,脑子里一定得有个比例的概念。 所以,你说有钱人“多”,一定得考虑两点,一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市,二是他们这么多钱是哪儿来的?
首先,咱们得把王健林马云这种人摘出去,这不属于日常讨论范围,这种人再有钱,数量毕竟太少了,而且他们要买也是豪宅,跟楼市大盘不搭嘎,影响不了基本面,因为马云的财产可能是你的一百万倍,但他不可能买100万套房子 其次,咱们得把收入偏低的群体,比如年收入二十万以下的家庭剔除,因为这种家庭,一线楼市怎么疯涨都和他们无关,他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里
以下进入干货阶段,高能预警: 1.你认识现在全款买房的人吗?一次性几百万一千万扔出去,不需要贷款的 目前为止收到两个回复,说身边有认识的人全款买房的,欢迎大家踊跃发言,最好能说明一下这些壕们的具体情况,是做什么的,资金怎么来的。 说一下我比较了解的情况吧。 我认识两个最近刚买了房的,一个是扬州人,江苏商会会员,家里做环保设备生意的,厂子开了十几年了,算是个小富二代,家里资产差不多上亿,在扬州有多处房产,在上海买了一套二手的,为了买这套房抛了一部分股票,扬州卖了一套大的房。 另外一个家里是开诊所和超市的,比较有钱,他老丈人是某国营大厂前任书记,然后去年在北京买了一套,两家人一起凑了首付,然后一起帮忙还贷。 这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者,他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。不夸张地说,资产5000万元以下的商人家庭,都没有能力在一线城市全款购房,为什么?因为商人要做生意,他的现金流占资产的比例是有限的,如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金,那他家的资产最起码得好几亿。
这就是为什么大量中型企业企业主要独立在一线城市购置房产,也必须卖掉自己老家的几套房子,以及贷款的原因。 这就是我前面说的,一线城市掏空二三四五线。 比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂,效益还行,工厂年销售额5000万(这就算挺大规模了),一年下来能有多少可自由支配的纯利润?也许不超过100万,因为你还要投入再生产,还有生产中的押款。 而这100万,有时候还得跟兄弟姐妹分,因为江浙的制造企业主,很多都是几个孩子。
所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时,可以轻松全款,但如果要买深圳1000万一套的,就捉襟见肘了(但偏偏这些人的儿子,很多不愿意接老爹的班,喜欢在一线城市奋斗生活),只能是卖了老家的两套房,加上现金付个首付。 看到没,京沪深广在买,而二三四线在卖,这就是为什么二三四线房价很多往下走,一线还高企的原因,我所说的吸血。 那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢?三线城市殷实的小康之家,他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产,加上首付。 除了这种中型制造业企业主,还有两类人是有能力在一线买房的,一是官员,二是互联网上市企业高管。互联网上市企业高管就比较简单了,手上的股份变现,从股市里套(没上市就很难,这就是为什么互联网公司,打死了也要上市)。 前面说了三类人,这三类人是一线天价房的主要购房群体。
以前还可以开玩笑说中彩票的,现在,500万彩票算个屁啊,刨了税去密云买吧。 问题是,这两年,前两类人都遇到了问题。 制造业哀鸿遍野不用我说了,低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦,大量江浙广东企业主一夜回到解放前,升级不力+投资失败的比比皆是。 至于最后一部分人,互联网新贵,现在看起来还好,问题是,这帮人有多少?能撑得起整个一线城市的天价楼市吗?我表示怀疑。 一个中型互联网上市企业,总监以上级别的人,年薪一般在四十万左右,这样的人数量有多少?几十人顶天了,即便是他们,每个月要还三万块的房贷,也是非常吃力,何况普通员工。这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体,基本上都列出来了,可以看得出来,群体规模不会很大,加上这两年的股灾,又缩水了不少。 跟整个一线房产市场比起来,他们实在是杯水车薪,没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。
于是,就出现了我开头所说的惜售+自购买,如果不好理解,请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形,奶多了卖不出高价?那我就只卖一小部分,告诉你们奶没了,很稀缺 。其实奶都在桶里存着呢。 在这里补充一下: 惜售有很多种方式,本质上都是“倒牛奶”,制造虚假的稀缺感,提高购房者的心理预期和阈值,房产商知道,他们只要联手抬高价格就好,逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务,自有丈母娘帮他们干。
除了我前面说的虚假购房以外,还有一种,捂盘,连假合同都不用做,开盘100套,只卖10套,剩下90套都告诉你卖光了,然后拿这些房子去银行抵押,当然,这种更加赤裸裸,连伪装都不需要了。 那业主入驻以后发现是鬼城,怎么办? 很简单,第一,把楼盘做成n期,一期放两栋楼不就行了,看见没,那些不是没人买,是买了但还没盖好呢。 第二种,把房子租出去,比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓,拿下一整栋楼,统一装修风格了往外租的,或者xx中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的,幕后的业主都是房产商自己。 比如,我有个哥们儿现在住天通苑,他的房子就是从物业公司直接租的,没有个人业主。 所以,越是经济变差,媒体上就越要渲染,大家都高喊“有钱人真的很多啊,你看我们这儿开盘第一天,1000万一套抢光了”,你一问,都是“我朋友、我亲戚、我同学”,从来见不到几个“我” 。跟身边那些亲近的有钱人打听打听,今年经济形势如何?真有那么多实实在在的有钱人吗?最后说一段,我对未来房价的预测吧,大体上我的判断,会跌,理由如下:
1.国际规律,一个国家的房地产市场在gdp 8000美元之前一路上扬,8000-10000趋缓,10000以后往下(海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外,那个盘面小容易炒,但中国的一线城市可没有那么小)2.老龄化,即使放开了二胎,现在看来生育率也不可能回去了,未来若干年,这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮,毕竟,买房主力是年轻人,老头谁买房呢? 3.大的供需关系,基本上,该有房的家庭,都有了,十多年前去一线混、买的早的人已经定居了,现在一线二线买不起房的孩子,老家也都有房,不至于没地方住,他们中的绝大多数人,无论怎么努力,把老家房子全卖了,把两边父母积蓄全榨干,加上还贷,也依然买不起,慢慢地,他们烧完了青春,会回家的,能留下来的,千里挑一吧。 4,经济大势下滑。过去那么多年,为什么国人都笃信房价上涨,很简单,因为经济上行,连续增长二三十年,这也是所有经济体都遭遇到的规律,日韩台港,哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右?你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的?中国人没理由把自己的国家想得太特殊。打个最简单的比方,你家生了个孩子,一路涨个儿,你每年都要给他买新衣服,每次都要买大一号,然后有天孩子18岁了,你还要去买更大一号的,店员告诉你不用了,你还按照以前的惯性说:才不会呢,我家孩子这十几二十年都是这么长的,年年都有人唱衰,说我孩子不会长高了,结果呢?
凡事,都有个尽头。
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