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2016城市卖地版图:千亿城市9个 热点转向二线

21世纪经济报道 2017-01-05 7:09:59 129阅
中国指数研究院院长黄瑜认为,2017年全国土地市场分化或将持续,一线城市受调控影响入市地块量减少,二线城市将接棒成为土地市场交易主力,同时,三四线城市继续面临去库存压力。
2016年,房地产市场的火爆直接带动了土地市场。
中原地产研究中心统计数据显示,2016年,全国卖地总额超过千亿的城市达到9个,刷新了历史最高纪录。这9个城市分别为苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉、重庆、深圳。
2015年,全国卖地总额超过千亿的城市数量只有3个,2013年为5个。
在一线供地有限、成交回落的市场行情下,二线重点城市成为房企竞逐热点。
分城市来看,一线城市因土地资源稀缺致供地受限,土地市场供需矛盾较突出,同时受政策影响交易热度有所降低,北京、广州土地出让金降幅明显;二线城市成为市场关注重点,地价与土地出让金同比涨幅均领跑,下半年在政策积极影响下走势趋稳,市场理性回归;三、四线城市继续推进去库存,供需仍处低位,出让金同比略增。
北京因受政策控制影响,土地供应量明显减少。旭辉集团副董事长林伟在接受21世纪经济报道专访时表示,“对于北京与上海市场,我们很纠结,每个开发商都很纠结。尤其是北京,很难有连续的行业老大,因为受供地波动太大了,拿地是个问题。”
千亿卖地城市
2016年是土地市场“丰收”的一年。尽管从一、二、三线城市整体来看,土地出让数量和面积处于减少状态,但土地出让金仍然在增长。
中原地产研究中心统计数据显示,2016年,全国卖地总额超过千亿的城市达到9个,刷新了历史最高纪录。
中国指数研究院统计数据显示,2016年,全国300个城市共成交土地22808宗,同比减少8%;成交面积85885万平方米,同比减少3%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)6377宗,同比减少6%,成交面积28052万平方米,同比减少3%;商办类用地4124宗,同比减少6%,成交土地面积11074万平方米,同比减少6%。
然而与此同时,2016年全国300个城市土地出让金总额为29047亿元,同比增加31%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为22606亿元,同比增加41%;商办类用地出让金总额为4537亿元,同比增加4%。
300个城市中,40个大中城市出让金以同比增加为主,二线城市中共10个同比倍增,长三角区域表现较突出;一线城市因土地资源稀缺,供应与成交量均走低,仅深圳出让金高于去年,北京、广州则跌至历史同期低位。
21世纪经济报道记者发现,2016年全国40个大中城市土地出让金同比涨幅前十名的城市中,最高的是无锡市,达到491%;而土地出让金跌幅最大的是北京,跌幅为57%。
地价的上涨显而易见。2016年,全国300个城市成交楼面均价为1904元/平方米,同比上涨40%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3349元/平方米,同比上涨53%;商办类用地成交楼面均价为2035元/平方米,同比上涨21%。
CRIC分析师杨科伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“卖地比较多城市的共性是楼市火爆,企业也都愿意在这几个城市投资、拿地,地方政府供地量比较大。除上海之外,其他二线城市土地出让金基本都在以同比百分百的增幅增长,相比2015年都在翻倍。这主要是企业竞争比较激烈、地价比较高的原因。”
开发商拿地“纠结”
2016年土地市场的火爆很可能无法延续到2017年。
2016年12月,土地市场降温迹象就已非常明显。中原地产数据统计显示,2016年12月,土地成交额超过10亿的土地共有109宗。但在这些土地中,溢价率超过100%的只有23宗,相比之前高溢价率地块频繁出现,有明显的降温。
2016年12月6日,武汉市土地市场网发布公告称,“为落实国家关于房地产市场宏观调控的政策,按照上级主管部门指示,2016年11月8日发布的《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告》(2016年第19号)中,P(2016)124号地块的挂牌出让予以撤牌。”该地块位于武汉汉正街,是一宗起拍价为126亿元的“准地王”。
中原地产分析师张大伟表示,土地出让的约束与限制条件越来越多,是导致土地市场数据降温的主要原因。包括北京、深圳成交的数宗全限价或持有出租住宅用地,大部分城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件。
张大伟认为,从土地市场情况看,一线城市已经进入城市化末期。整体看,市场已进入二手房周期,新房供应高端化,改善化。楼市调控导致成交下调,将为此前高价拿地的企业带来巨大风险。
中国指数研究院院长黄瑜认为,2017年全国土地市场分化或将持续,因一线城市受调控影响入市地块量减少,二线城市将接棒成为土地市场交易主力,同时,三四线城市库存大、销售慢的现状仍未改善,2017年将继续面临去库存压力。通过公积金等相关制度改革释放新需求、鼓励农村人口进城购房等方法或将成为主要突破口。
另外,随着调控力度的加码,热点城市被调控挤压的市场需求不断向周边城市外溢,环北京区域、长三角的无锡、常州,珠三角的东莞、佛山、广州远郊的从化和增城等地,成为承接各自区域内热点城市外溢需求的重要目的地。2017年,重点城市会继续加强市场调控,目前面临的外溢效应将会持续。
而开发商对于未来拿地相当“纠结”。
林伟表示,未来北京、上海市场是拿地最纠结的城市。“北京、上海,我们积极争取,是招拍挂市场的‘劳模’。但每次都去,结果经常是‘打酱油’。”
林伟认为,这主要是因为,北京、上海土地市场供应量越来越少,但争夺的人越来越多。而且争不过央企、国企,甚至一些“疯狂”的民企。“问题是,别人疯狂了一下,市场机会就被挤掉了。哪怕他土地捂了好几年,最后也很难受。央企、国企与民企思维模式不同,也导致拿地心态不同。作为民企,不能为了不‘断顿’,就去拿一块算不过账的地块。”
林伟表示,未来在土地市场的策略是加大合作;另外,在业务类型方面,其将在北京、上海市场做出调整,比如增加一些持有型物业,做一些存量市场。
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