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鄂尔多斯“房票”去库存:自由拆分交易

澎湃新闻 2016-10-25 17:26:31
全文(共2页)
鄂尔多斯“房票”试水去库存:7种面值,可以自由拆分交易
澎湃新闻记者 陆鸣 发自鄂尔多斯
10月20日,已经入秋的鄂尔多斯下起冷雨,东胜区祥和社区一处棚户区内,低矮破旧的砖瓦房歪斜地矗立在风雨中,坑洼的路面蓄积着雨水,透露出几分萧瑟。“这是上世纪80年代建的职工宿舍,砖瓦结构,现在看来破旧不堪,夏天苍蝇蚊子乱飞,冬天没有集中供暖,只能自己烧煤,有的房子没有下水道,污水就泼撒在门外,冬天就有可能结冰。”居民齐慕格说。
齐慕格是鄂尔多斯东胜区一所中学的退休教师,此前一直住在这片低矮潮湿的棚户区内,2016年年初,她所在的棚户区迎来了拆迁改造。按照当地的棚改政策以及特色推行的“房票”制度,齐慕格家160多平方米的棚户房被政府兑换为190多平方米的房票,随后凭房票在政府的选房平台上选了一套190平方米的新建商品房,“新小区很漂亮,有绿地、居民活动中心,房子都是带电梯的,我们也由原来的二类地段转到了更加市中心的一类地段。”齐慕格说。
鄂尔多斯,这个地处内蒙古自治区西南部,三面为黄河环绕,毗邻晋陕宁三省的地级城市,曾因煤炭行业的兴盛而在西部迅速崛起,也曾因房地产泡沫、民间借贷断裂而闻名全国,其规划建造的康巴什新区也一直被冠以“鬼城”的称谓,这个地域面积相当于浙江省,人口只有185万的地级城市,也一直以楼市库存量巨大,去化难度巨大而成为三四线城市的典型代表。而现在,从年初开始试点的“房票”政策,似乎正在对楼市库存的去化、烂尾楼的完工、民间借贷的解决以及其他社会矛盾的化解产生微妙影响。
7种面值的房票
“房票”的官方称谓是鄂尔多斯市房屋兑换凭证。在鄂尔多斯市的三个主城区,康巴什是新区,不存在拆迁、棚户区改造的问题,东胜区是鄂尔多斯市的老城区,有50多万人口,“半拉子工程”(烂尾)项目数以百计,棚户区改造的范围也很大。有着24万人口的伊金霍洛旗也存在大量楼市烂尾和库存。
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结算中心门口的去库存标志
据东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心主任田东明介绍,今年年初,根据住建部和自治区政府提出的通过棚户区改造加大去库存的要求,东胜区出台了棚户区改造26条配套方案,针对国有土地上的房屋征收补偿、规划区内的集体土地征收补偿方案,作出修订,创新性的提出房屋兑换凭证实施办法。其主要内容是对棚户区拆迁户不再以货币补偿而是发放房票,再利用国家棚改优惠政策获得政策性贷款,用以回购开发商已建、在建甚至烂尾停工的商品房项目,拆迁户凭房票自主选房。房票可以拆分找零,可以相互转让。
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图2/6
被拆除的棚户区
2016年4月,东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心正式成立,其时,东胜区在建、“半拉子”项目多达166个,全区房地产总库存高达1321万平方米,其中住宅642万平方米,3.39万套,商业库存总量也达678万平方米。而棚户区改造的现状是,有18414户是待改造的房屋,包括城中村6000户,城市的棚户区12414户,主要是平房集中区和老旧的危楼。东胜区政府利用国家棚户区改造优惠政策,通过向自治区政府备案,获得政策性银行的贷款支撑,整体打包成133个项目,重点推进。“我们向国开行、农发行两家政策性银行以及兴业银行累计贷款了78.73亿元,资金到位了25.03亿元,这一部分资金主要用于政府购买一些商品房,帮助住户做回迁安置。”田东明说。
在征求群众意见后,当地政府建立信息比价平台,“哪些房源可以供老百姓去选,也征求了群众意见。”东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心大厅接待主任耿涛说,在房源采购方面,有单价、有总价,这个价格不是由政府定的,也不是由开发商定的,而是通过公开招标的方式,由5家第三方的评估机构来对回购地产项目进行评估,去掉一个最高价,去掉一个最低价,其他3家取一个平均价,形成一个政府的控制价,如果开发企业认可,就可以把房源拿到政府的平台上让住户选择,如果不认可,就不上平台。这样一方面控制了房价,一方面也保证了这个房价不会随行就市波动。
2015年东胜区政府通过这种方式,向开发企业采购了8842套住房,总投资60亿元,2016年又推出实销实结的方式,杜绝了开发商将不好销售的房源打包销售给政府的情况。
“开发企业通过我们的招标方式、评估方法,将房源信息拿到我们信息比价平台上,让住户去选择,住户在选择时是非常有话语权的。”耿涛说,他们采购的项目都是基础设施比较好,品质比较高,群众比较认可的房源和小区,在做方案时,被征收的棚户区平房是按照新建高层毛坯住宅楼的标准进行评估的,在政府规定期限内和政府达成协议的,还额外给予拆迁户总建筑面积30%的补偿,并给予每平方米500元的装修奖励,向棚户区拆迁户发放的“房票”即房屋兑换凭证,有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7种面值,房票正面是平米数,背面是几类地段,单价,评估价,还有二维码信息,有住户姓名、身份证号、发放日期,可以做到全程跟踪。房票是由财政局和金融办共同印制的,根据征拆协议发放给拆迁户,拆迁户再拿着房票来结算中心平台上选房,这个流程是个闭环流通的环节。
自由兑换,票面价值打6到7折
10月20日上午,东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心大厅内,聚集着不少选房的群众,大厅的LED显示屏上,公示着可选房源的小区名称、楼号、面积、单价、总价、交工时间等房源信息,一些居民在排队办理兑换房票和选房手续。除此之外,一些胸前挂着“买房票”、“卖房票”牌子的群众也格外引人注意。一名“卖房票”的大妈说,她是东胜区下面乡镇的居民,通过棚改,拿到了房票,给女儿在市区换了一套170平方米的房子,但她还想在市中心优质地段再买一套,于是从别人手里买了一张100平方米的房票,不过优质地段的房子选的人多,自己没能选上,于是打算再把这100平方米的房票卖掉,“6.5折,折扣跟我买的时候一样。”
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图3/6
东胜区结算中心
另一位名叫牛如滨的市民说,她家棚改,兑了200多平方米房票,全选了房子,“一套156平方米自己住,一套104平方米明年5月交房,打算给儿子做婚房,不过感觉104平方米有点小,想再买20平方米的房票补一下面积。“以前的房子确实不好,30多年接近40年了,属于危房。但拆迁的时候评估价都达到了4000元/平方米。”
“住户也是允许转让房票的,比如拿到的房票是200平方米,自己130平方米就够住了,那么剩余的70平方米可以转让,如果自己拿到的房票面积不够,也可以购买别人的房票。”耿涛说,在房票实名制转让过程中,省却了房屋契税、增值税等税费,刺激住户进行转让,同时也可以转让给没有房票的刚性需求人群,一方面解决了原址回迁安置的风险,也突破了政府点对点安置的壁垒,通过房票,可以自由拆分找零,可以自由自主选择想要的房屋,在选择房源上,本着公开、公平、公正的原则,对拆迁户,按照先拆先选的原则,转让的,采取线下随机抽号的方式,房源分批次发放,这次没选上可以下次。结算中心在各社区都设有选房服务站。
据耿涛介绍,刚开始推出房票政策时,很多居民对政策不了解,一些房产中介会在结算中心收购居民的房票,然后再加价卖出去,后来结算中心专门设立了房票交易买卖的专区,想买房票或想卖房票的居民可以自行张贴买卖传单,直接交易,“根据地段不同,目前买卖房票的折扣在6-7折,政府让开发商上平台的时候,已经在报价上降了15%,棚户房评估时加了1.3倍的奖励,转让时,又打了折扣,像上我们平台的商品房最贵的是4300多元/平方米,最便宜的2700多元/平方米,如果在销售时打个6几折,便宜的相当于1600-1700元/平方米,好地段的打完折也才3000元/平方米,对于东胜区房产市场来说,这个价格是很低的,刺激了很多刚性需求来购买。”
关于转让环节中6-7折的折扣,耿涛称,棚户区拆的时候,政府给住户补的比如是100万元的房票,其实房屋价值只有60几万,这样测算下来,就是打6折也是不亏的。“现在平台上公布的有1000多套房,位置都较好,医疗、教育配套也不错,拿到房票选了房子,可以放个两年,东胜的楼市不可能一直低迷,肯定会涨,不一定要急着卖掉,卖掉就缩水了。”
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图4/6
结算中心大厅里可以看到可选房源
东胜区楼市库存中,面积段在200平方米以上的房屋占到40%,100-200平方米占49%,100平以下仅仅占到11%,针对库存房源大户型比较多的情况,政府推出了产权共有的方式,以按揭、出租、担保三种方式与住户共有产权,按揭是找商业银行做成尾款,出租是按照公租房的价格,政府收取租金,租金可以抵顶房款,担保是找担保人,担保在一定时间内将尾款结清。
在鄂尔多斯市另一主城区伊金霍洛旗,当地政府也成立了棚户区改造攻坚指挥部,指挥部下属国有房屋运营公司总经理孙文玉介绍说,伊金霍洛旗是一个小的旗县,今明两年棚户区改造的任务是10770户,从今年8月初正式开始棚户区改造,通过房票发放,产权调换、商住安置,推进去库存工作,目前全旗住宅库存18365套,近260万平方米,今年原来的棚户区改造的任务是7000套,到现在已完成接近6000套,“资金主要是政策性贷款,国家开发银行批了16.5亿,农业开发银行6亿,一共22.5亿元。”孙文玉说,伊金霍洛旗是鄂尔多斯最早推行房票政策的,1月4日正式发行,经过10个月的运行,很顺畅,很方便,到目前已累计发放17.3万平方米的房票,按1.2:1比例发放,,即有12万平米的房子,最多发10万平方米的房票,“我们的目标是3年时间去库存,争取2年时间完成。
棚户区改造只是当地政府去库存的一个方面,针对不在棚户区改造范围内,但也有居住、改善型需求的,可以以小换大、以旧换新,或者想将商业房置换成住宅房,或者住宅换商业,也是可以的,将这些房屋放到平台上去评估,如果认可政府的控制价,就可以将这些闲置的房屋放到平台当中,让住户去选择。只要有住户选择,政府就会发放房票。针对低收入群体,推出租售并举,已经申请到公租房的这一部分群体,在购买公租房时让利20%,之前交的租金也可以抵房款。
地产商主动接入:亏一点就亏一点,总比烂尾强
“现在纳入平台的楼盘有接近80个,都是开发企业主动找上来,政府定的价格是很低的,有个楼盘单价从7000多被压到4000多,可它自己降价也卖不掉,只能通过政府的房票平台解套,不然赔得更多。”耿涛说,目前近200个未完工项目据估算总投入数以百亿,主要是2009、2010年市场疯狂时投的。开发商是被逼无奈,外来人口流失以后,本地持有房子的人已经饱和了,没人去买,通过棚户区改造,就把库存去了,东胜区的在建项目也就是期房,非常多,总库存3.39万套房子,有不到1万套是现房,其余都是期房,老百姓叫半拉子工程,我们让老百姓去选,国家有棚改的政策支持,把这部分资金封闭运行到这一部分项目当中,棚改的资金可以流到开发商,对于开发商来讲,那些烂尾楼3年5年都完工不了,通过房票制度,不止是解决棚户区改造,还可以解决烂尾、民间借贷,通过小小的房票,解决了很多社会问题。棚户区改造的贷款支持,利息非常低,期限为25年。房票制度是没有办法的办法,只能这样。房票转一圈,能解决很多社会问题。东胜的民间借贷问题不能通过房票制度完全解决,但能解决相当一部分。开发商也是通过融资,建楼盘,后来烂尾,政府通过棚改资金,将项目完工,资金回笼。
针对在建的“半拉子
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